Как купить квартиру от подрядчика

Как купить квартиру от подрядчика


Те, кто столкнулся с рынком новостроек в кризис, знают, что самый верный способ приобрести квартиру по цене ниже, чем у застройщика, это заключить сделку с различными подрядными организациями. Дисконт подрядчиков может достигать 5, 10 и даже 15% от первоначальной стоимости. Однако для покупателя при этом возрастают различные риски. Как же их минимизировать, с чего начинать и как в итоге не остаться и без квартиры, и без денег?

Во время любых кризисных явлений в экономике между субъектами в бизнесе всегда возрастает роль бартера. Это было и в 90-х, и в 2008. Застройщики, находящиеся сейчас на "голодном пайке" из-за падения объемов продаж, также с удовольствием пользуются этой схемой, расплачиваясь за оказанные подрядные работы или поставку материалов квартирами в возводимых новостройках. По мнению ряда экспертов, уже к началу 2016 года удельный вес взаимозачета в платежах девелоперов достиг 80%.

Все это привело к ситуации, когда подрядные организации оказались с огромным пулом квадратных метров, при этом не имея в своем штате не то, что риэлторов, но даже специалистов, которые хотя бы примерно ориентировались на рынке недвижимости. В то же время любой подрядчик является юридическим лицом, имеющим обязательства по выплате налогов, арендных и лизинговых платежей, а также зарплаты своим рабочим. Т.е. проще говоря, застройщики скинули свои финансовые проблемы на подрядчиков, которые, оказавшись перед выбором "работать за квартиру или не работать совсем", выбрали первое. В итоге, чтобы как можно быстрее монетизировать полученные квартиры, они были вынуждены снижать цены, составляя тем самым конкуренцию строительным компаниям.

По мере нарастания кризиса, количество квартир от подрядчиков становится только больше. Правда, необходимо отметить, что застройщики "спихивают" подрядным организациям далеко не самые лучшие свои объекты - в первую очередь отдаются крайние этажи, неудачные планировки и предложения в торцевых подъездах.

При этом на рынке возник замкнутый порочный круг застройщик-подрядчик: нет продаж у застройщика и он расплачивается квартирами; подрядчик, чтобы быстрее получить деньги, демпингует, составляя конкуренцию застройщику; из-за демпинга подрядчика у застройщика нет продаж собственных квартир по рыночной цене, а значит нет денег. И все по новой. Вырваться из такой карусели очень тяжело.


По мере нарастания кризиса, количество квартир от подрядчиков становится только больше

Казалось бы, в такой ситуации в выигрыше должен оказаться покупатель, ведь этот бартерный цикл существенно охлаждает перегретый в предыдущие годы рынок недвижимости. Однако зачастую весь риск - от вероятности недостроя в кризис до срыва исполнения подрядчиком обязательств перед застройщиком - ложиться именно на конечного покупателя.

Чтобы понять слабые места бартерных схем, рассмотрим подробнее этот механизм.

Любой бартер - это всегда зачет взаимных требований, или, говоря простым языком, ты - мне, я - тебе. Застройщик и подрядчик единовременно заключают друг с другом два договора - договор подрядных работ и договор долевого участия. Привлечь деньги третьей стороны - конечного покупателя квартиры - подрядчик может путем заключения договора уступки права требования.

И именно здесь возникает тот самый разрыв, которого надо бояться. Подрядчик остро нуждается в деньгах, ведь ему надо проавансировать собственные подрядные работы, заработную плату и материалы, без которых он просто не сможет работать. И тут возникает искушение привлечь деньги под собственное честное слово. Т.е. я продаю тебе квартиру дешевле рынка на 10-15%, а ты мне деньги сразу. А когда я все свои подрядные работы завершу, то и договор уступки зарегистрирую. Для пущей убедительности подрядчик может даже показать зарегистрированный договор долевого участия. Такое "джентльменское соглашение". И многие ведутся на это.

Те, кто изучал 214-ФЗ помнит, что договор долевого участия не является синонимом купли-продажи. "Долёвка" - это право требовать квартиру у застройщика после завершения строительства. По договору уступки это право может быть передано. Оно может быть завещено или арестовано. Но всегда должно быть зарегистрировано в Росреестре. Вот только для регистрации такой уступки требуется его полная оплата первоначальным кредитором - т.е. подрядчик должен сначала выполнить все работы и провести их через бухгалтерию застройщика, получив при этом справку о полной оплате.

И в результате покупатель "вешает" на себя двойной риск - риск исполнения застройщиком своих обязательств по завершению строительства и риск исполнения своих обязательств подрядчиком. И если - пусть в теории - но с застройщиком можно будет как-то уладить свои разногласия, надеясь в крайнем случае на помощь государства, то с подрядчика, получившего деньги, взять будет просто нечего.


Право требования всегда должно быть зарегистрировано в Росреестре

Что же можно порекомендовать каждому из участников подобной "трёхсторонней" сделки?

Для конечного покупателя советов несколько, но суть их одна - необходимо обращаться к услугам организации, которая создана, чтобы избежать путаницы и мошенничества с недвижимостью - Росреестру. Определились с квартирой и подрядной организацией, у которой хотите её купить? Тогда Вам нужны три документа - зарегистрированный договор долевого участия застройщик-подрядчик, справка о полной оплате этой квартиры и выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра права) на земельный участок, на котором строится дом. Первое позволит убедиться, что квартира была когда-то выделена подрядчику, второе даст уверенность, что на квартире нет никаких долгов, а выписка позволит убедиться в том, что эту квартиру подрядчик еще не успел никому продать.

Взаимоотношения подрядчик-застройщик тоже вполне поддаются регулированию, когда застройщик может вернуть себе риск взаимоотношений с подрядной организацией. Для этого в обмен на гарантийное письмо об исполнении обязательств по договору подряда застройщик выдает справку об оплату в эквивалентной сумме. Это позволит подрядчику реализовать квартиру по договору уступки права требования.

Многие задают вопрос, где же искать "подрядные" квартиры? Если Вы решили приобрести квартиру в новостройке от подрядчика, потратьте часть сэкономленных денег на то, чтобы привлечь к осуществлению сделки профессионального риэлтора. Ведь помимо того, что подрядчики, не обладая собственным штатом продаж недвижимости, размещают свои предложения в агентствах недвижимости, это существенно снизит риски.

27.06.2016


Другие новости...
Как получить согласие на передачу квартиры в залог или ипотеку?

Если Вы покупаете квартиру по ипотеке, то в приобретаемой квартире выделяются доли детям, а значит банк спросит у вас разрешение от органов опеки на передачу квартиры в залог.
Ипотека от Сбербанка!

Квартира мечты уже найдена, а сбережений не хватает до необходимой суммы? ЦН "Бюро квартир" Вам поможет решить данную проблему !
Как купить квартиру и не попасть впросак!

Наступает момент, когда мы принимаем решение обзавестись собственной квартирой либо увеличить квадратные метры. На сегодняшний день достаточно большой выбор жилья, как вторичного, так и первичного.  По поводу новостроек мы расскажем в следующей теме. Тема дня – ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ!